Ilana RAMCHAR Economie multiple / Secteur Logement Copyright de l'auteur

La production de logements


En 2005 en province, l’indice Notaires-Insee a augmenté de 14,0 %. Toutefois, le prix des appartements a continué de progresser plus vite (+ 15,4 % contre + 13,1 %) et ce, pour la cinquième année consécutive. L’ampleur de la hausse des prix des appartements cumulée depuis 1998 dépasse nettement celle des maisons (respectivement + 98 % et + 86 % en euros constants).

En 2006 on a construit 76% de logements pour le tiers de la population la plus aisée. Peu à peu le logement se renchérit et l'offre se raréfie.
En 2000 67% de la production de logements sont attribués à des loyers inférieurs aux prix du marché. ce n'est plus que 41% en 2006.
Les logements construits, destinés à des foyers sans aide sont passwés de 100 000 en 2000 à 260 000 en 2006





Proposition :
L'accroissement du prix de vente des logements ne peut être supérieur à celui de l'indice du coût de la construction majoré des frais d'entretien.

Il est indispensable que ceux qui font construire ou achètent un logement, puissent en conserver la valeur de capital puisqu'il s'agit d'un bien très durable, qui se transmet à travers les générations et qui représente une indispensable utilité sociale.
En vertu de sa fonction sociale fondamentale le logement ne doit pas être objet de spéculation.
L'idée de se caler sur un prix moyen du mètre carré dans le secteur géographique, s'il est utile pour l'achat par la puissance publique (expropriation - préemption) doit l'être aussi dans la transaction entre particuliers quand un propriétaire vend à cause de difficulté financière (chômage - séparation - maladie - changement de localité - etc ...) ou quand une entreprise est en cessation de paiement.
Cette pratique du prix moyen permet de mettre en avant l'utilité sociale du bien plutôt que la puissance du capital.

Mise en oeuvre :
Les frais d'entretien comprennent
-   Tout ce qui permet d'améliorer ou d'entretenir le confort du logement (peinture, réparations, vitrage, isolation, chauffage).
-   Les diverses taxes payées par le propriétaire (taxe foncière - impôt sur les locations)
-   Charges de copropriété - ordures - nettoyage des abords - ascenseurs


Proposition :
Généraliser les établissements publics fonciers régionnaux et locaux. Possibilité pour els collectivités locales d'acheter tous les terrains qu'elle estime nécessaires pour l'implantation de logements ou de zone d'habitats.
Affecter une partie des plus values effectuées sur les reventes de terrains au logements aidés.
Imposer à la micro mixité au sein de chaque immeuble en faisant gérer quelques appartements par les organismes sociaux. Aide pour l'achat des appartements.
Droit pour la collectivité locale ou les organismes sociaux de preempter la location  pour loger des familles modestes. La différence de prix du loyer est à la charge des organismes.


En 2005 il y a en France environ 30,3 millions de logements dont 6% sont vacants soit 1,5 millions de logements disponibles. On construit environ 300 000 logements par an. Sans doute autour de 150 000 sont détruits pendant le même temps. Le parc de HLM est d'environ 4 millions de logements. Il y a 2,6 millions de résidences secondaires.
Les logements font en moyenne 90m2 pour 4 pièces et 2,4 habitants. En 1984 les chiffres étaient 82m2 pour 4 pièces et 2,7 habitants.

Le coût du logement devient à nouveau un gros problème puisque le prix des appartements s'est accru de 75% en cinq années et donc bien sûr les loyers font eux aussi un bond.
L'indice du coût de la construction est sensible aux variations de prix des matières premières (acier - ciment - etc.). En même temps le pouvoir d'achat des ménages s'accroît de 2,3% par an.
En 2005 le prix des terrains s'est accru (+40% en cinq ans) au point de devenir un frein à la construction. Les propriétaires attendent encore une hausse pour se décider à vendre leur terrain constructible. Le terrain peut représenter jusqu'à 50% du prix  final d'une maison.

En 2004 les cadres supérieurs et professions libérales sont 32,2% (20,8% en 1999) à accéder à la propriété immobilière. Les professions intermédiaires sont 29% (contre 25,6% en 1999) à accéder à la propriété. Les ouvriers et employés étaient 40,4% en 1999 il ne sont plus que 33,8% en 2004

Les divers amortissements fiscaux enlèvent au logement son rôle d'habitat pour en faire un moyen financier. Taxer plus fort les terrains constructibles non bâtis et non utilisés ouvrirait l'offre.

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